Heizkostenverordnug

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§ 6 Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung

(1)

Der Gebäudeeigentümer hat die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen.

Anmerkungen des Sachverständigen

Die Verteilung der einheitlichen Gesamtkosten muss so erfolgen, wie das in den folgenden drei Paragraphen erläutert ist. Darin geht es um die Aufteilung in Grund- und Verbrauchskosten, die zulässigen Kostenpositionen und die Abtrennungsverfahren für Warmwasser. Einerseits wird der Gebäudeeigentümer zur verbrauchsabhängigen Abrechnung verpflichtet, andererseits erhält er das Recht, Grundsätzliches zum Abrechnungsverfahren zu bestimmen. Aber weitgehender Bestimmungsrechte des Vermieters, dürfen die Entscheidungen nicht unbilligen Ergebnissen führen §§ 315 ff BGB.

(2)

In den Fällen des § 5 Abs. 2 sind die Kosten zunächst mindestens zu 50 vom Hundert nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Nutzergruppen aufzuteilen. Werden die Kosten nicht vollständig nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch aufgeteilt, sind

  1. die übrigen Kosten der Versorgung mit Wärme nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum auf die einzelnen Nutzergruppen zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden,
  2. die übrigen Kosten der Versorgung mit Warmwasser nach der Wohn- oder Nutzfläche auf die einzelnen Nutzergruppen zu verteilen.

Die Kostenanteile der Nutzergruppen sind dann nach Absatz 1 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen.

Anmerkungen des Sachverständigen

Damit ist erläutert, wie bei Vorverteilungen zu verfahren ist. Werden die Kosten zuerst auf einzelne Nutzergruppen vorverteilt, dann ist mindestens zu 50 % nach Verbrauch abzurechnen. Es kann aber in der Vorverteilung auch bis zu 100 % nach Verbrauch abgerechnet werden. Eine Abrechnung in der Vorverteilung zu 100 % nach einem festem Maßstab (z.B. nur nach Quadratmetern) ist dagegen nicht zulässig. Es sollte auch sichergestellt sein, dass die Verteilerschlüssel bei Vorverteilungen nicht willkürlich gewählt werden, sondern dass die technischen Gegebenheiten ausreichende Berücksichtigung finden. Übrigens können die Verteilerschlüssel bei Vorverteilung und Unterverteilung abweichend sein (z.B. in der Vorverteilung 30 % Grundkosten zu 70 % Verbrauchskosten und in der Unterverteilung 50 % Grundkosten zu 50 % Verbrauchskosten). Werden in der Vorerfassung Grundkosten abgerechnet, so sind dafür folgende Maßstäbe zulässig:

Für Heizung

  • Wohn- oder Nutzfläche
  • beheizte Wohn- oder Nutzfläche
  • umbaute Wohn- oder Nutzfläche
  • umbaute beheizte Wohn- oder Nutzfläche.

Achtung: Bei wesentlich unterschiedlichen Raumhöhen kann die Berücksichtigung des umbauten Raumes zwingend sein.

Für Warmwasser

  • Wohn- oder Nutzfläche
  • umbaute Wohn- oder Nutzfläche.

Nach der Vorverteilung sind die ermittelten Kostenanteile der Nutzergruppen nach den folgenden Bestimmungen weiterzuverteilen.

(3)

In den Fällen des § 4 Abs. 3 Satz 2 sind die Kosten nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Gemeinschaftsräume und die übrigen Räume aufzuteilen. Die Verteilung der auf die Gemeinschaftsräume entfallenden anteiligen Kosten richtet sich nach rechtsgeschäftlichen Bestimmungen.

Anmerkungen des Sachverständigen

Der Verbrauch von Allgemeinräumen mit hohem Wärmebedarf (z.B. Schwimmbädern) ist gesondert zu errechnen. Diese Vorverteilung auf Allgemeinräume und sonstige Räume erfolgt ohne Grundkostenberechnung ausschließlich nach Verbrauch. Die so ermittelten Kosten der Allgemeinräume sind nach individuellen Vereinbarungen auf die Nutzer zu verteilen. Eine solche Vereinbarung könnte z.B. in einer Teilungserklärung für eine Ferienwohnanlage vorsehen, dass die Kosten für das gemeinsam zu nutzende Schwimmbad nach den Grundflächen der Wohnungen zu verteilen sind. Wesentlich wird dies jedoch erst, wenn eine Wohnung in einer solchen Anlage vermietet ist. Im Verhältnis zwischen dem Mieter und dem Teileigentümer ist die Teilungsvereinbarung nicht anwendbar.

Sind in Allgemeinräumen mit geringem Wärmeverbrauch keine Erfassungsgeräte vorhanden, was zugelassen ist, dann geht der Wärmeverbrauch dieser Räume automatisch in die Abrechnung jedes Nutzers ein. Dies gilt nicht bei unterschiedlichen Nutzungsanteilen an die Gemeinschaftsräume oder bei gewerblich genutzten Kellerräumen mit erheblichen Unterschieden bei den Flächen.

Beispiel: Wenn ein gewerblicher Mieter im Keller 300 Quadratmeter hat und der Wohnungskeller 6 Quadratmeter, dann kann der Verkehrsraum im Keller natürlich nicht gleichmäßig verteilt werden. Wenn dann im gewerblichen Keller auch noch die Sozialräume vorhanden sind, mag der Mieter behaupten, dass diese Räume nur schwach beheizt seien, dies ist aber für die Abrechnung unerheblich. Lediglich für Verkehrsflächen mit in gleicher Nutzung stehenden gleichartigen Räumen kann von einer Erfassung abgesehen werden. Wenn aber Verkehrsflächen z.B. nur dem Zugang von bestimmten Räumen dienen, sind auch nur diese Räume mit den Kosten auf diesen Verkehrsflächen zu belasten. Konkret lässt sich dies oft nur vor Ort im Objekt festlegen.

(4)

Die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe nach Absatz 2 sowie nach den §§ 7 bis 9 bleibt dem Gebäudeeigentümer überlassen. Er kann diese einmalig für künftige Abrechnungszeiträume durch Erklärung gegenüber den Nutzern ändern

  1. bis zum Ablauf von drei Abrechnungszeiträumen nach deren erstmaliger Bestimmung,
  2. bei der Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen
  3. nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken.

Die Festlegung und die Änderung der Abrechnungsmaßstäbe sind nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraumes zulässig.

Anmerkungen des Sachverständigen

Im Absatz 4 wird die Anwendung der Verteilerschlüssel behandelt, d.h.: wie viel von den Betriebskosten nach Grundanteilen und wie viel nach Verbrauch auf die Nutzer verteilt wird. Das betrifft sowohl Vorverteilungen als auch Unterverteilungen. Welcher Verteilerschlüssel angewendet wird, bestimmt der Gebäudeeigentümer oder ihm gleichgestellte Personen, wie z.B. Eigentümergemeinschaften. Hierbei muss aber zwingend die Gebäudesubstanz berücksichtigt werden. In einem älteren Gebäude, welches nicht isolier- und heizungstechnisch nachgerüstet wurde, kann es erforderlich sein, dass 50% der insgesamt verbrauchten Heizenergie als Grundkosten verteilt wird, weil höchstens 50% des Gesamtverbrauchs von den Mietern beeinflusst werden kann. Ursächlich hierfür sind die wesentlich höheren Abstrahlungs- und Umwandlungsverluste durch schlecht isolierte Rohrleitungen und Heizkessel mit geringen Wirkungsgraden. Auch die zum Teil vor 1970 oft verlegten nicht isolierten Steigeleitungen in die Wohnungsebenen, die nicht oder nur mit einem erheblichen Bauaufwand nachträglich isoliert werden können, sind diesbezüglich problematisch. Trotz weitgehender Rechte des Gebäudeeigentümers oder Vermieters, ist dieser nicht frei in seiner Entscheidung. Wird hier nicht sorgfältig im einzelnen Objekt abgewogen, kann die Entscheidung des Vermieters den Vorgaben der §§ 315 ff BGB zuwider laufen, was zu erheblichen Prozessrisiken führt. Generelle Vorgaben sind nur bei den Plattenbauten aus der sozialistischen Zeit der Neuen Länder möglich. Bei der dort üblichen Einrohrheizung ist unabhängig von den durchgeführten Sanierungsmassnahmen im Regelfall eine Heizkostenverteilung zu 50% Grundkosten und 50% Verbrauchskosten angeraten. Die letzte Entscheidung sollte einer örtlichen Inspektion im Einzelfall vorbehalten bleiben. Die Änderung einmal beschlossener Verteilerschlüssel wird von drei Bedingungen abhängig gemacht, damit sich der Nutzer nicht jährlich auf einen anderen Verteilerschlüssel gefasst machen muss, der doch eine ganz erhebliche Auswirkung auf die individuellen Kostenanteile haben kann:

  1. Wenn der Verteilerschlüssel erstmals bestimmt wurde, dann kann er einmalig für die nächsten Abrechnungsperioden umgestellt werden. Das gilt aber nur innerhalb von 3 Jahren nach der ersten Festlegung. Diese 3-Jahresfrist gilt sozusagen als Testphase, in der man dann den für das Gebäude sachgerechten Verteilerschlüssel gefunden haben sollte. Ganz anders natürlich im gewerblichen Mietvertrag, dort gilt vor allem der geschriebene Vertrag. Hinweis: Auch Arztpraxen sind mietrechtlich als gewerbliche Mietverträge zu behandeln.
  2. Wenn eine Vorverteilung, z. B. nach Nutzergruppen eingeführt wird, darf der Verteilerschlüssel geändert werden. Gab es in einer Liegenschaft z.B. bisher nur eine Verbrauchserfassung mit Heizkostenverteilern und werden jetzt für Sonderbereiche Wärmezähler eingebaut, dann ist eine Vorverteilung gegeben und mit der Änderung des Abrechnungsverfahrens kann auch der Verteilerschlüssel geändert werden.
    Wenn aber in einem gemischt genutzten Gebäude, die nur geringe Heizkosten verbrauchenden gewerblichen Einrichtungen durch eigene Messeinrichtungen aus der Gesamtversorgung ausgekoppelt werden, kann es voll daneben gehen. Aus der Praxis kenne ich einen solchen Fall, wo die in den Gewerbeeinheiten gemessenen Werte zu 100% abgezogen wurden und der Rest bei den Wohnungsmietern blieb. Durch dieses Verfahren hatten die Wohnungsmieter mit ihrer Abrechnungsgruppe letztendlich die gesamten Abstrahlungsverluste des alten Rohrleitungsnetzes zu tragen. Unzulässig, wie auch das Gericht nach der Vorlage eines Sachverständigen-gutachtens urteilte.
  3. Werden an dem versorgten Gebäude bauliche Maßnahmen durchgeführt, die eine nachhaltige Verringerung des Energieverbrauchs nach sich ziehen, darf der Verteilerschlüssel geändert werden. Das ist z. B. der Fall, wenn energiesparende Fenster eingebaut werden, oder wenn eine neue Fassade mit zusätzlicher Wärmedämmung angebracht wurde. Der Einbau von Thermostatventilen allein kann nicht unbedingt als eine bauliche Maßnahme bezeichnet werden, weshalb mit dieser Begründung eine Änderung des Verteilerschlüssels zumindest zweifelhaft ist. Für alle Fälle gilt aber, dass die Änderung des Verteilerschlüssels den Nutzern rechtzeitig bekannt gemacht werden muss. Bevor die Abrechnungsperiode beginnt, müssen die betroffenen Personen darüber informiert werden, damit sie sich ggf. auf die neuen Bedingungen mit einem angepassten Verbrauchsverhalten einstellen können. Es geht also nicht, dass der Gebäudeeigentümer irgendwann stillschweigend den Verteilerschlüssel ändert und der Nutzer erst bei der nächsten Abrechnung merkt, dass er geändert wurde. Das gilt übrigens auch für vermietende Wohnungseigentümer innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Wurde bei der WEG-Versammlung beschlossen, dass der Verteilerschlüssel geändert wird, dann muss er das auch mietvertraglich vereinbaren. Es empfiehlt sich deshalb, in Mietverträgen keine festen Verteilerschlüssel zu vereinbaren, sondern diese von den jeweiligen Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft abhängig zu machen.